房地產稅制論文
一、國外房地產稅制比較
（一）德國房地產稅制
1.征稅對象和納稅人。德國是土地私有制國家，對擁有土地的自然人、法人征收土地稅；對用于出售的房地產征收房地產稅和不動產交易稅。納稅人為土地所有者及房屋所有者。
2.計稅依據(jù)和稅率。土地稅計稅依據(jù)土地登記的狀態(tài)和價值確定，一年一繳；房地產稅按照用于出售的房地產評估價值的1%至5%征收；不動產交易稅按照房地產交易價格的2%至3.5%征收。其中，對土地和房地產價值的評估設立獨立的評估機構，并實行“指導價”制度，只允許土地和房地產價格在“指導價”的合理區(qū)間浮動。
3.稅收優(yōu)惠政策。德國房地產稅對居民住宅與其他買賣和經營性質的土地、房屋實行區(qū)別對待政策，對自有自住的房屋不繳納房地產稅，只繳納房屋所在的土地稅；對參加住房儲蓄的納稅人給予獎勵；對自建房和購房的納稅人提供個人所得稅優(yōu)惠政策。
4.稅收調控政策。為抑制房價上漲，德國通過稅收手段加大不動產交易成本，對不動產的買賣除了征收土地稅、房地產稅和不動產交易稅外，還征收15%的不動產買賣差價盈利稅；2009年起用于出租的不動產，對租金收入征收25%的資本利得稅。
�。ǘ┬录悠路康禺a稅制
1.征稅對象和納稅人。新加坡對所有房地產均征收物業(yè)稅，物業(yè)稅屬于一般財產稅，征稅對象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不動產，納稅人是土地、房屋以及其他建筑物等不動產的所有人。
2.計稅依據(jù)和稅率。新加坡房地產的計稅依據(jù)為房屋年價值，房屋年價值用年租金來衡量，由國內稅務局對房地產年租金進行綜合評估，對自住型房地產征收4%的物業(yè)稅，對其他類型房地產征收10%的物業(yè)稅。
3.稅收優(yōu)惠政策。一是不同類型的房地產采取不同的稅率，對購買自住型、小戶型房地產的納稅人實行較低的稅率，對投資性質以及改善型的購房人采取較高的稅率；二是采取累進制稅率，對富人征收更多的稅收，2011年起，對于房地產年價值低于6千新元的房地產免征物業(yè)稅，對年價值在6千至2.4萬新元的只征收高出部分的4%，對年價值超過2.4萬新元的征收高出部分的6%。
4.稅收調控政策。新加坡政府為控制高房價，對超過100平方米的房地產征收更高倍的土地出讓金和物業(yè)稅。
二、國外房地產稅制的經驗借鑒
（一）房地產稅制體系完整，征稅對象范圍廣
對房地產取得、保有和轉讓環(huán)節(jié)都設有相應稅種，且以保有環(huán)節(jié)的稅收為主，對保有環(huán)節(jié)征收較高的稅收能夠有效避免房屋空置，提高房屋、土地的`流動性及使用效率，同時鼓勵住房人購買小面積房屋。征稅對象包括自然人、法人擁有的各種類型的房地產，由于房地產稅收征收范圍廣、稅源穩(wěn)定，房地產稅收在地方政府稅收收入中占有重要的地位，是地方政府的財政收入的重要來源之一，如美國，房地產稅收占地方財政收入的50%以上。
�。ǘ┯嫸愐罁�(jù)明確，稅率設置靈活
房地產稅的計稅依據(jù)較為統(tǒng)一，有獨立的機構對房地產價值進行評估，按照房地產評估價值征收房地產稅，評估價值隨著經濟增長而提高，相應稅收也會增加，起到自動調節(jié)房地產價格的作用，也更加客觀、公正。稅率設置層次豐富，通過設置不同的稅率，使低收入者、購買自住型住房者、小面積住房者納稅更少，高收入者、購買投資性住房者、“豪宅”購買者等納稅更多。
�。ㄈ┓康禺a稅收征收管理制度較為完善
一是建立了房地產產權登記制度，健全的房地產產權登記和公開查閱制度減少了房地產的私下交易，增強了房地產稅制的有效性；二是完善的房地產評估制度，有獨立的機構評估房地產價值，并具備標準化的房地產評估理論和方法，能夠客觀、公正地對房地產價值進行評估，如美國的財產管理處和財產評估辦公室，新加坡的產業(yè)估價及核稅處等。
�。ㄋ模⿲嵭卸囗椂愂諟p免優(yōu)惠政策
各國都設置了專門針對自住型購房者的稅收優(yōu)惠政策，鼓勵自住型住房購買，如美國對自住型住房進行減免稅，另外房地產稅超過一定數(shù)額的納稅人可以從州政府得到相應的個人所得稅抵免或現(xiàn)金補償；德國對自有自住的房地產免征房地產稅；新加坡對自住型房地產實行較低的稅率。
三、我國房地產稅制存在的問題
�。ㄒ唬┓康禺a稅收目標不明確
我國房地產稅種類較多，而每個房地產稅稅種具有不同的政策目標，所以導致整個房地產稅收體系的政策目標不明晰、不協(xié)調。現(xiàn)行的房地產稅制存在的弊端，使得房地產稅的調節(jié)作用難以發(fā)揮效果，而且，我國現(xiàn)行的房地產稅種在法制上并不健全。
（二）征稅范圍狹窄，征稅對象不完整
一是我國目前存在的房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農村，隨著經濟的發(fā)展，農村地區(qū)經濟蓬勃發(fā)展，一些單位、個人到農村地區(qū)進行房地產投資進行合理避稅，不利于發(fā)揮稅收杠桿的調節(jié)作用；二是我國目前征收的房地產稅主要是對個人經營性房地產征收，對個人自住房地產不征收，導致無法通過該項稅收調控房地產價格、調節(jié)社會貧富差距等。
�。ㄈ┍Ｓ协h(huán)節(jié)稅負輕，流轉環(huán)節(jié)稅負重
目前我國房地產稅制存在輕保有、重流轉的現(xiàn)象：一是在流轉環(huán)節(jié)的稅收種類較多，保有環(huán)節(jié)的稅收種類少；二是在流轉環(huán)節(jié)的稅率高，保有環(huán)節(jié)的稅率低。相關資料顯示，針對城鎮(zhèn)土地持有環(huán)節(jié)上所征收的土地使用稅，最高只有30元/年平方米，而對于非經營性用房免征使用稅。而我國對流轉環(huán)節(jié)卻征收高達30%-60%的增值稅，這樣不同環(huán)節(jié)的征稅標準差距過大，會嚴重降低房地產稅的調節(jié)效率。
�。ㄋ模┯嫸愐罁�(jù)不合理
我國房地產稅種繁多且存在多個征稅標準，如面積、交易價格、投資總額、評估價格等名目都是計稅依據(jù)和課稅標準。征稅標準不一，既增加了征收房地產稅的難度，又降低了房地產稅對市場的調節(jié)力度，違背了房地產稅設置的初衷。這種房地產稅計稅依據(jù)存在的不合理性，也使得房地產稅收收入增速房地產稅制國際比較研究與房地產價格增速不同步。
�。ㄎ澹┓康禺a稅收征收管理制度不健全
一是不動產登記制度未正式落實，不利于房地產稅相關稅種設置，同時不利于加強稅收征管力度；二是房地產價值評估制度不健全，缺少專門的機構進行房地產價值評估，現(xiàn)有的房地產評估機構、評估人員素質無法滿足房地產稅收征收管理需要。
四、完善我國房地產稅制的政策建議
�。ㄒ唬⿺U大房地產稅征收范圍，使房地產稅逐步
成為地方政府的穩(wěn)定財政收入來源借鑒國際經驗，我國房地產稅的征稅范圍應擴大至所有國家、集體、個人擁有的各類不動產，包括農用土地、農村房地產、城鎮(zhèn)居民房地產以及閑置的土地、房屋等，實現(xiàn)城鄉(xiāng)稅制一體化。房地產稅是一項穩(wěn)定的稅源，應通過擴大稅源基礎，使房地產稅逐步成為地方主體稅種。
�。ǘ┖喕康禺a稅種，防止重復征稅，重點培育
房地產保有環(huán)節(jié)稅收合理分配不動產稅種在取得、保有和轉讓環(huán)節(jié)中的設置，降低轉讓環(huán)節(jié)的稅收，提高土地流動性，刺激土地供給增加，重視不動產在取得和保有環(huán)節(jié)征稅，通過增加對保有環(huán)節(jié)的征稅，可以提高不動產的使用效率，降低房屋空置率。一是取消土地增值稅，對土地增值的收益以保有環(huán)節(jié)稅收征收；二是對契稅實行差別化稅率，調節(jié)不同收入群體、不同購房類型的征稅標準；三是擴大房地產保有環(huán)節(jié)征稅范圍，對個人自住型房地產征收房產稅。
�。ㄈ┖侠泶_定計稅依據(jù)，靈活設計房地產稅率
科學合理選擇房地產稅基，有效消除房地產稅收不公現(xiàn)象。一是以房地產市場價值為基礎征收房地產稅，每年對房地產價值進行一次評估，避免以房地產原值征稅帶來的不公問題；二是以房屋的租金收益為基礎征收房地產稅，房屋租金每年進行一次評定，以更好地體現(xiàn)房地產升值因素。在房地產稅率設計上，可以采取累進制，降低低收入者的稅負水平，并賦予地方政府在一定范圍調節(jié)稅率的權利，由地方政府依據(jù)地方經濟發(fā)展狀況、居民購買力水平，以有利于地方房地產市場健康發(fā)展，有利于滿足居民基本住房需求為原則，自主調節(jié)稅率。
�。ㄋ模┙⒔∪康禺a產權登記制度，完善房地產價值評估制度
我國房地產產權登記制度尚未執(zhí)行，房地產市場存在私下交易而未進行登記的現(xiàn)象，不利于稅務部門掌握房地產稅源信息。因此，要建立健全房地產產權登記制度，對土地、房屋產權信息進行全面清查登記。同時，完善房地產評估制度，房地產評估價值是房地產稅的計稅依據(jù)，要制定房地產評估相關法律規(guī)定和操作規(guī)程，設立獨立的房地產評估機構，培養(yǎng)房地產評估專業(yè)人才，建立公平、公正、公開的房地產評估制度，提高房地產稅收征收管理水平。
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